Terrenos rústicos vendidos em avos (compropriedade): o que está realmente a comprar

Resposta curta: quem compra "avos" (por exemplo 1/20 de um terreno) compra uma quota ideal de um prédio que continua a ser um só. Não é dono de nenhum pedaço concreto, mesmo que haja estacas ou uma vedação no chão. Para construir, as regras do PDM aplicam-se ao terreno inteiro e, na prática, é preciso o acordo dos outros comproprietários.

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Avos não são lotes

Num lote, há uma parcela própria, com artigo e registo próprios. Numa compropriedade, todos os comproprietários são donos do prédio inteiro, cada um na sua proporção. Uma "divisão" combinada entre vizinhos ou marcada no terreno não tem valor jurídico de divisão. Dividir a sério exige um processo de divisão (ou destaque/loteamento), e em solo rústico não se pode criar parcelas abaixo da unidade de cultura fixada para a região.

A regra da Câmara sobre novos comproprietários

Para travar loteamentos ilegais, a lei das áreas urbanas de génese ilegal (Lei 91/95, art. 54.º) exige um parecer favorável da Câmara para negócios que criem compropriedade ou aumentem o número de comproprietários de um prédio rústico. A Câmara pode recusá-lo quando a venda visa, na prática, um parcelamento proibido. Pergunte sempre se esse parecer existe para a sua escritura.

Posso construir uma casa no "meu" bocado?

Só se o PDM admitir habitação naquele terreno, e as regras de área mínima contam para o prédio inteiro, não para a sua quota. Um pedido de licença sobre um prédio em compropriedade precisa, em regra, de legitimidade de todos os comproprietários. Em espaço agrícola ou florestal, o mais comum é a resposta ser não.

Luz, água e outras ligações

Sem uma construção licenciada, as ligações definitivas de eletricidade e água são normalmente recusadas. Há câmaras que também restringem pedidos em terrenos rústicos fracionados. Confirme na Câmara do concelho antes de comprar.

Riscos a pesar

• Conflitos com outros comproprietários sobre uso, acessos e despesas.
• Dificuldade em revender: o mercado para quotas é pequeno e o crédito bancário é raro.
• Construções feitas sem licença podem ser alvo de embargo e demolição.

Antes de comprar

1. Peça a certidão do registo predial e a caderneta do prédio inteiro: área total, número de comproprietários, ónus.
2. Veja a categoria do PDM e as condicionantes do prédio inteiro.
3. Pergunte pelo parecer da Câmara (art. 54.º da Lei 91/95) e, se quiser construir, faça um PIP.

Um relatório Checkplot mostra o que o PDM e as condicionantes permitem no prédio inteiro, para saber se vale a pena avançar.