Terreno em REN: o que é a Reserva Ecológica Nacional e o que se pode fazer
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Resposta curta: a REN (Reserva Ecológica Nacional) protege áreas sensíveis — linhas de água, zonas inundáveis, encostas com risco de erosão, zonas de infiltração. Num terreno em REN, quase todas as construções e alterações do solo são proibidas. Há exceções: usos "compatíveis" previstos na lei, quase sempre com comunicação prévia à CCDR, e a ampliação limitada de uma habitação existente e legal.
O que é a REN
A REN é uma restrição nacional, regulada pelo Decreto-Lei 166/2008 (republicado em 2019). Cada concelho tem a sua carta da REN, aprovada pela CCDR da região. Ao contrário do PDM, que o município pode rever, a REN é uma servidão que se aplica por cima do plano: mesmo que o PDM permitisse construir, a REN pode impedi-lo.
Um terreno pode estar todo em REN, só numa parte, ou ter "buracos" (áreas excluídas). Por isso importa olhar para a parcela inteira, não só para um ponto no mapa.
O que é proibido
Em regra, nas áreas de REN são interditas as obras de urbanização e de construção, as vias de comunicação, as escavações e aterros, e a destruição do coberto vegetal (fora da atividade agrícola e florestal normal).
O que pode ser permitido
A lei admite alguns usos e ações considerados compatíveis com a REN (Anexo II do DL 166/2008), nas condições da Portaria 419/2012. Na maioria dos casos é preciso uma comunicação prévia à CCDR antes de avançar. Exemplos típicos:
- Ampliação de uma habitação existente: até 50 % da área de implantação, com um máximo de 250 m² no total, desde que o edifício seja legal (licenciado ou anterior à obrigação de licenciamento).
- Apoio agrícola e florestal: pequenas construções de apoio, dentro de limites de área.
- Infraestruturas de interesse público, com condições.
Os limites exatos e os documentos a entregar dependem do tipo de área de REN (por exemplo, zonas ameaçadas pelas cheias têm regras mais apertadas). A CCDR da região confirma caso a caso.
O que significa para o preço
Um terreno 100 % em REN, sem construções legais, vale como terreno agrícola ou florestal. Um terreno em REN com uma casa legal vale muito mais, porque a casa pode ser recuperada e ampliada dentro dos limites. A diferença está nos documentos: licença, prova de antiguidade e, idealmente, uma resposta escrita da Câmara e da CCDR.
Como confirmar
- Ver a carta da REN do concelho no geoportal da Câmara, no site da CCDR ou no SNIG.
- Confirmar que tipologia de REN cobre o terreno.
- Para qualquer obra, falar com a CCDR antes de comprar ou de começar.
Um relatório Checkplot mede que percentagem da parcela está em REN (ponto a ponto sobre toda a área), mostra-a no mapa e explica o que isso permite.
Perguntas frequentes
Posso construir uma casa nova num terreno em REN?
Em regra não. A REN proíbe construções novas, salvo os usos compatíveis previstos na lei, quase sempre com comunicação prévia à CCDR.
Posso ampliar uma casa que já existe em REN?
Se a casa for legal, a ampliação pode ser admitida até 50 % da área de implantação, com um máximo de 250 m² no total, mediante comunicação prévia à CCDR.