Área diferente na caderneta e no cadastro: o que fazer antes da escritura

Resposta curta: é muito comum a área de um terreno ser diferente no cadastro (BUPi / cadastro predial), na caderneta predial das Finanças e no registo predial. Antes da escritura, compare as três. Se não coincidirem, é preciso harmonizar os dados; em zonas com cadastro, a escritura tem de mencionar a inscrição cadastral do prédio.

Porque é que as áreas não coincidem

• As cadernetas de muitos prédios rústicos têm áreas antigas, declaradas sem medição.
• Partilhas, vendas de partes e anexações nem sempre foram atualizadas em todos os registos.
• O cadastro e o BUPi usam a geometria real do terreno, desenhada sobre mapa.

O que diz a lei

O Regime Jurídico do Cadastro Predial (Decreto-Lei 72/2023) estabelece que os atos e negócios sobre prédios cadastrados devem fazer menção expressa à sua inscrição cadastral. As diferenças entre cadastro, registo e matriz resolvem-se por um procedimento de harmonização. Quando um negócio altera a configuração de um prédio cadastrado, é devida uma operação de conservação do cadastro, por um técnico de cadastro, no prazo de 60 dias úteis. Estas regras estão explicadas na nota de esclarecimento da DGT de abril de 2025.

No Algarve, os concelhos de Loulé, São Brás de Alportel e Tavira estão entre as zonas onde o cadastro já se aplica em pleno.

O que fazer antes de vender ou comprar

1. Obter a caderneta predial (Finanças) e a certidão do registo predial (Conservatória).
2. Ver a área e o desenho do terreno no cadastro / BUPi.
3. Se as áreas forem diferentes, tratar da harmonização antes da escritura, com um técnico habilitado, para não atrasar o negócio no dia do notário.

Como o Checkplot ajuda

Cada relatório mostra a área e o número da parcela no cadastro oficial e lembra o que comparar com a caderneta. O Checkplot não pede nem guarda a caderneta: os dados pessoais ficam consigo.